Rentevaste periode kiezen? Dit betekent het voor je maandlasten

Wie een huis koopt en een hypotheek afsluit, heeft de keuze om de rente voor een bepaalde periode vast te zetten. Bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar. Een langere rentevaste periode biedt meer zekerheid, maar is meestal ook duurder. Met een kortere rentevaste periode heb je minder lang zekerheid over je maandlasten, maar je kan wel sneller overstappen.

De keuze van de rentevaste periode is afhankelijk van de omstandigheden. Naast persoonlijke overwegingen speelt de rentestand op het moment dat je de hypotheek afsluit een grote rol. Bij een lage rente zal een langere rentevaste periode aantrekkelijker zijn. Een lagere rente betekent immers ook lagere maandlasten en veel huizenkopers zullen het prettig vinden daar relatief lang zekerheid over te hebben.

Bij een hogere rente zal een kortere rentevaste periode aantrekkelijker zijn, omdat dit meestal goedkoper is. Bovendien breekt het einde van de rentevaste periode sneller aan, waarbij je mogelijk op een lagere rente kan overstappen. Sommige huiseigenaren kiezen zelfs voor een variabele hypotheekrente waarbij je elk moment kan overstappen, maar de rente per maand, kwartaal of half jaar wijzigt.

20 en 30 jaar vast populair bij lage rente

Een paar jaar geleden lag de hypotheekrente op een ultra laag niveau van tussen de 1 en 2 procent. Huiseigenaren kozen toen massaal voor rentevaste periodes van 20 en 30 jaar. Toen de rente in 2022 fors steeg naar het huidige niveau van zo’n 4 procent, werd 10 jaar vast weer de meest gekozen rentevaste periode, blijkt uit cijfers van hypotheeksoftwareleverancier HDN.

Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep is voor zijn nieuwsbrief van deze week in de HDN-gegevens gedoken. Daaruit blijkt dat er in de afgelopen tien jaar vijf rentevaste periodes zijn die relatief vaak worden gekozen: 5, 10, 15, 20 en 30 jaar vast. Van die vijf worden 10 en 20 jaar vast verreweg het meest gekozen.

De onderstaande grafiek van Van Bruggen Adviesgroep toont het aandeel van gekozen rentevaste periodes bij hypotheekaanvragen via HDN, in de jaren 2015 tot en met de eerste helft van 2024. Per rentevaste periode op de x-as, zie je het aandeel van die rentevaste periode in de tien verschillende jaren, die zijn weergegeven als gekleurde staven.

In de grafiek valt in een oogopslag te zien dat 10 en 20 jaar vast zoals gezegd verreweg de meest gekozen rentevaste periodes zijn. Maar als je verder inzoomt zie je dat het per jaar kan verschillen welke van de twee de populairste rentevaste periode was.

10 jaar populairst, maar zakte weg toen rente daalde

Als je bijvoorbeeld kijkt naar de lichtblauwe staaf, voor het jaar 2015, bij 10 en 20 jaar vast, dan zie je dat 10 jaar vast toen de populairste rentevaste periode was. Bij 45,4 procent van de aanvragen was 10 jaar de gekozen rentevaste periode, terwijl 32 procent voor 20 jaar vast koos. Te zien is dat 10 jaar vast tot en met 2019 de populairste rentevaste periode bleef.

Maar het aandeel 10 jaar vast daalde van 45,4 procent in 2015 naar nog geen 20 procent in 2021 (oranje staaf). Dat kwam omdat huiseigenaren toen massaal voor 20 en 30 jaar vast kozen, schrijft Van Bruggen. Reden was de uitzonderlijk lage hypotheekrente, die bijvoorbeeld in 2021 op 1 procent stond voor 10 jaar vast met NHG.

De oranje staaf bij 20 jaar vast in de grafiek, toont dat in 2021 bij meer dan de helft van de hypotheekaanvragen voor 20 jaar vast werd gekozen. En 17 procent koos zelfs voor 30 jaar vast, wat betekent dat de rente voor de volledige looptijd van de hypotheek vaststaat.

10 jaar vast komt terug bij forse stijging rente

In 2022 herstelde de economie van de coronapandemie en brak de oorlog tussen Rusland en Oekraïne uit, met als gevolg een energiecrisis. De rentes op de financiële markten stegen en de hypotheekrentes volgden rap. In een relatief korte tijd steeg de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast van ongeveer 1 procent naar 4 procent.

Daarmee kenterde ook de keuze voor de rentevaste periode, aldus Van Bruggen. De rentevaste periode van 10 jaar kreeg een opleving en was in 2023 weer de meest gekozen rentevaste periode. Meer dan de helft van hypotheekaanvragers koos in 2023 voor 10 jaar vast. En dat geldt ook voor 2024.

Het aandeel van 20 en 30 jaar vast is ondertussen gedaald naar respectievelijk 15,1 en 5,3 procent in de eerste helft van 2024.

Wat verder opvalt als je naar de verschillende rentevaste periodes kijkt, is dat de blauwe staaf voor 2024 bij 5 jaar vast uitschiet. Het aandeel 5 jaar vast is gestegen van nog geen 1 procent in 2021, naar 1,6 procent in 2022 en 4,7 procent in 2023. Om in de eerste helft van 2024 (blauwe staaf) op 8,1 procent uit te komen.

Volgens Van Bruggen komt de stijging van 5 jaar vast waarschijnlijk door hypotheekafsluiters die de huidige rente te hoog vinden. Zij kiezen voor een relatief korte rentevaste periode, in de hoop dat de rente is gezakt als ze de rente opnieuw moeten vastzetten.

Verder is het opvallend dat het aandeel van de rentevaste periodes van 1, 2 en 3 jaar relatief klein is. Dat geldt ook voor het aandeel van de variabele rente.

Mogelijk komt dit doordat de variabele rente al enige tijd relatief hoog is, hoger dan de de rentevaste periodes voor 5, 10, 20 en 30 jaar vast. Dit is eigenlijk uitzonderlijk, omdat doorgaans geldt: hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente is. Je betaalt voor zekerheid.

Relatief klein renteverschil tussen rentevaste periodes

Overigens zijn de renteverschillen tussen de verschillende rentevaste periodes op dit moment relatief klein, volgens Van Bruggen. De gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG ligt 4 honderdste hoger dan voor 5 jaar vast. En 20 jaar vast is gemiddeld slechts 0,27 procent duurder dan de rente voor 10 jaar.

Voor 20 jaar vast betaal je momenteel gemiddeld 4,19 procent rente tegen 3,92 procent voor 10 jaar vast. Het verschil tussen 30 en 20 jaar vast is volgens Van Bruggen slechts 7 honderdsten.

In het verleden zijn de verschillen tussen rentevaste periodes groter geweest. In januari 2016 was 10 jaar vast 0,26 procent duurder dan 5 jaar vast. En de rente voor 20 jaar vast lag zelfs 0,66 procentpunt hoger dan de rente voor 10 jaar vast. De rente voor 10 jaar vast lag toen op 2,26 procent tegen 2,92 procent voor 20 jaar vast. Wilde je de rente voor 30 jaar vastzetten, dan betaalde je een gemiddeld 0,35 procentpunt hogere rente dan voor 20 jaar vast.

Dit betaal je voor 5, 10 en 20 jaar vast

Van Bruggen Adviesgroep toont met een rekenvoorbeeld wat de keuze voor een rentevaste periode kan betekenen voor de hypotheeklast. In het voorbeeld worden de rentevaste periodes van 5, 10 en 20 jaar met elkaar vergeleken.

Hierbij is uitgegaan van een annuïteitenhypotheek van 360.000 euro. Dit is het gemiddelde hypotheekbedrag voor de aankoop van een woning in het tweede kwartaal van 2024. De woningwaarde is 485.000 euro.

De gemiddelde rente voor 5 jaar vast is op dit moment gemiddeld 3,88 procent. Daarmee kom je op een netto maandlast -dus met hypotheekrenteaftrek- van 1.252 euro in het eerste jaar. Kies je voor 10 jaar vast, dan is de rente 3,92 procent en de netto maandlast 1.255 euro in het eerste jaar. Kortom: het verschil tussen 5 en 10 jaar vast bedraagt slechts een paar euro.

Wil je de rente 20 jaar vastzetten tegen 4,19 procent rente, dan bedraagt de netto maandlast 1.276 euro in het eerste jaar. Dat is dus ruim 20 euro meer per maand dan 10 jaar vast.

Restschuld lager bij lagere rente annuïteitenhypotheek

Waar we nog geen rekening mee hebben gehouden, is dat je bij een annuïteitenhypotheek meer aflost bij een lagere rente. Daardoor houd je een lagere restschuld over. Kies je voor 10 jaar vast tegen 3,92 procent rente, dan bedraagt de restschuld na 10 jaar 282.853 euro.

Zet je de rente 20 jaar vast tegen 4,19 procent, dan is de restschuld na 10 jaar 285.430 euro. Met de keuze voor 10 jaar vast in plaats van 20 jaar vast, bespaar je dus ongeveer 5.300 euro in het eerste jaar.

Verder is het bij een annuïteitenhypotheek ook zo dat de netto maandlast stijgt naarmate de looptijd vordert. Dat komt omdat je eerst meer rente dan aflossing betaalt. Later betaal je meer aflossing en minder rente. Minder rente betekent ook minder hypotheekrenteaftrek, waardoor de netto maandlast stijgt.

In dit voorbeeld stijgt de netto maandlast van de hypotheek van 20 jaar vast van 1.267 euro in het eerst jaar naar 1.392 euro in het elfde jaar.

In de onderstaande tabel hebben we de bovenstaande gegevens op een rij gezet.

Maandlasten na einde rentevaste periode moeilijk te voorspellen

In de tabel hierboven is de netto maandlast van 10 jaar vast in jaar 11 nog een vraagteken, omdat de rente opnieuw moet worden vastgezet. Stijgt de rente van 10 jaar vast van 3,92 procent naar 5 procent, dan wordt de maandlast in het elfde jaar 1.422 euro. Moet je de rente nog hoger vastzetten op 6 procent, dan gaat de netto maandlast naar 1.479 euro.

Maar de rente kan natuurlijk net zo goed dalen. Daalt de rente van 3,92 naar 3 procent, dan bedraagt de netto maandlast in het elfde jaar 1.325 euro. En daalt de rente nog verder naar 2 procent, dan komt de netto maandlast uit op 1.289 procent.

Het lastige is dat niet valt te voorspellen hoe de hypotheekrente zich ontwikkelt. Kies je voor een langere rentevaste periode, dan heb je langere zekerheid over je maandlasten. Maar als de rente in de tussentijd daalt, kan je daar niet op overstappen, tenzij je een boete betaalt of verhuist.

Met een kortere rentevaste periode zijn de maandlasten meestal lager en ben je sneller flexibel, maar je moet een rentestijging wel kunnen opvangen als die zich voordoet. Welke optie goedkoper is, zal pas tegen het einde van de looptijd blijken.

LEES OOK: Aflossingsvrije hypotheek afsluiten? Dit is het verschil in kosten met de populaire annuïteitenhypotheek